正大期货

2008年以来，美国进入了后经济危机时期，面临地产周期加长、新建项目增加、贸易房钱上涨等征象，引发了投资者的担心——下一次地产阑珊要即将降临了么？

但康健的宏观经济数据、温文增进的贸易地产借贷、活泼的REITs并购征象，好像又预示着REITs市场将来优越的预期，阑珊预期的焦炙也由此被消除。

不过，运气弄人，2020年一场突如其来的疫情“黑天鹅”，再次给看涨的投资者们泼了一盆冷水。REITs也难过涌现两位数的跌幅，吃亏以至凌驾标普500。

这是阑珊的预兆吗？假如经济阑珊真的提早降临，应当怎样投资REITs呢？

本系列文章共分三篇，将从GDP、失业率、市场利率、住房自有率几个宏观要素，以及贸易地产房钱、空置率、新建数目、市场杠杆等微观要素，带列位投资者回忆2020年第一季度REITs市场的团体表现，为投资者们剔选出优越的行业和个股，并对将来的美国REITs市场走势举行展望。

在前两篇文章中，我们引见了影响REITs市场的宏观经济要素以及地产周期。（疫情“黑天鹅”降临，REITs还能投么？；地产周期仍处成熟阶段，REITs市场驱动力较强）

本篇文章和人人总结下2020年第一季度美国REITs的市场表现。

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回忆2020年前三个月，由于新冠疫情惊愕心情的舒展，美国股市屡次熔断，REITs也涌现两位数的跌幅。

假如以标普500指数代表股市，FTSE Nareit All Equity Reits（以下FTSE Nareit替代）指数代表美国REITs市场，那末这是08年金融危机以来，再次涌现了REITs总收益低于股市的征象。

申明：图为复合年均总收益，个中FTSE REITs包括mortgage REITs（约6%）

数据泉源：Nareit, Slickcharts.com

详细来看，一季度FTSE Nareit指数总收益不尽人意，这是由于康健保健类REITs总吃亏最高（-45.00%），加上该行业在指数的市值占比较大，所以造成了以上的效果。

申明：FTSE REITs行业市值占比依据停止2019年12月31日数据；蓝色虚线为标普500在2020 Q1总收益程度：-21.37%

数据泉源：Nareit，2020年3月17日逐日报告

不过，若单看REITs，FTSE Nareit指数表现比标普500中包括的REITs要好。

虽然标普500的REITs中包括更多表现最好的几个板块（如基建类 2.46%，在S&P 500 REITs占比多4%），然则从价钱收益看，2020年第一季度标普500 REITs部份的表现反而不如FTSE REITs（S&P 500 REITs吃亏达35%，比FTSE Nareit的吃亏25%多）。

一方面，这申明了FTSE Nareit选股更好。

另一方面，由于标普500同期吃亏约21%，低于所包括的REITs部份吃亏，所以证实非REITs的上市公司表现更好。

数据泉源：Nareit

申明：

1. FTSE REITs指数的行业市值占比依据停止2019年12月31日数据，指数的总收益不包括mortgage REITs收益。

2. 多元化REITs持有并治理这多种物业范例，比方大概同时持有由办公地产和工业地产构成的投资组合。专业型REITs治理一个奇特的夹杂物业范例，该类REITs所持有的资产平常会较为特别，包括电影院、赌场、农田和户外广告网站等。

2

方才提到了，康健保健类REITs表现特别差。

虽然前两次市场阑珊时，健保类REITs是不错的避险资产，但由于此次疫情主要针对的是白叟，加上健保类有相称一部份是养老室庐、专业护理设备等标的，所以在此次“黑天鹅”中才会表现不佳。

关于这些地产标的，只管疫情的发作大概带来不错的需求，但近几个月突增付出打破了运营的稳定现金流。

比方，养老室庐机构为了进步入住率，加强了住房和统统设备的平安，包括天天须要有大批分外用度用于清洁卫生，天然运营成本会进步。但为坚持老年公寓的住房率，房钱又不能上升太多，所以以运营为主的养老REITs吃亏颇多。以WELL、PEAK、VTR、 NHI、 DHC、 SNR前六大养老REITs的均匀总收益吃亏近55%，高于股市的21%吃亏。

数据泉源：Nareit, Slickcharts.com

3

不过，在如今金融市场较为动乱的环境下，仍有REITs板块表现不错。

数据中间、基建、工业、自动仓储、室庐类的REITs表现都优于股市（见图：FTSE Nareit指数行业市值占比和2020第一季度表现）。

这是由于疫情使人人的室内运动变多，更多的人入手下手长途事情、进修、网上购物，响应的，基于互联网的行业比方电商、长途集会平台，另有物流等都变得非常活泼。

数据中间REITs持有并治理客户用于平安存储数据的设备，以协助坚持效劳器和数据的平安；

基建类REITs的标的主要包括光缆、无线基础设备、电信塔和动力管道等不动产；

工业类REITs标的平常包括工业设备中的空间，专注于特定范例的物业，如堆栈和配送中间，在电商中发挥着主要作用，满足物流生长的需求。

所以，以上几种REITs表现较好，也不难理解。

不过，虽然电子商务也算零售，但REITs分类中的零售行业主要涵盖大型购物中间、杂货店等传统零售效劳。所以零售类的REITs在过去三个月中总吃亏近43%。

实际上，数据中间REITs从2015年才入手下手鼓起，基建类的稍早一些，从2012年入手下手。

数据和基建类的REITs在过去几年中总收益一向波动较小、表现不错，这是由于4G/5G手艺从2015年起入手下手加快生长和提高，手艺的反动带动了相干产业，包括以科技和基建为标的的REITs市场。

数据泉源：Nareit

因而，近几年的鼓起和近来疫情对相干行业的推进，使得专注数据和基建的REITs ETF和个股近期表现特别好。

以数据中间类为例，被动投资者能够跟踪比方Pacer SCTR ETF（代码：SRVR）。由于平常主流的REITs ETF中仅包括4-12%以数据中间标的为主的REITs，而这一比例在SRVR中高达33%摆布。

2019年，SRVR包括的数据中间REITs制造了44%的均匀总收益，凌驾了主流REITs ETF的均匀总收益28%。

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平常来说，增进性好的股票，股息收益率却很低。

所以SRVR的股息收益表现不如主流REITs ETF。

SRVR在过去一年半的股息收益从2%降到1.6%，低于主流基准REITs ETF（如VNQ、IYR）同期4%摆布的股息收益。

下图显现，数据中间行业各REITs价钱倍数略高于均匀，但增进率达7.8%，居中高位。数据中间类REITs也不破例。其均匀股息收益为2.3%，低于行业均匀3.4%，付出率约49%，居倒数几位。

图片泉源：seekingalpha

不过，照样有不错的数据REITs个股能统筹增进性和股息收益。

比方CyrusOne，AFFO增进率为10%，现金流增进强势，过去四年股息收益均值3.1%，在行业均匀之上。而且，欠债程度康健，如今FFO倍数12.45x也不算太贵。

申明：数据停止2020.3.20，图为市值最大的五家数据中间REITs，也是FTSE Nareit指数中数据中间行业的五家公司。

数据泉源：Nareit, S&P, Seekingalpha.com.

除了数据中间REITs个股的挑选外，主动投资者还能够放眼其他行业。

实际上，高（股息）收益率的REITs有许多，比方康健保健类REITs的汗青股息收益就还不错。以至在过去几个月中，虽然价钱大跌，股息收益也是比较可观的。

1. 健保REITs和FTSE Nareit的2020Q1股息收益均值数据停止2020.03.19，其他数据停止2020.03.20

2. FTSE Nareit指数股息收益斟酌了mortgage REITs

数据泉源：Nareit, S&P

除了康健保健类，其他能供应较高且稳定股息的行业另有工业、室庐、零售等。

从汗青的整体表现来看，在非新兴的科技类领域中，自动仓储、室庐、工业类等REITs的历久总收益照样很不错的。

图片泉源：Nareit, REITsWatch 2020.1报告

申明：

1. 数据基站cell tower、数据中间、单户出租房REITs的数据是五年复合年均总收益，其他是十年复合年均总收益。

2. 蓝色虚线示意均值13.99%。

3. Homebuilders ETF有XHB、ITB；Net Lease俗称NNN，指出租类REITs（平常REITs分为出租或运营型，后者一般会有更高收益，也须要负担运营过程当中的风险）；数据基站cell tower被包括在SRVR指数中。

数据泉源：

总之，在这段非常时期，投资者能够加大对数据中间和基建等新兴REITs的延续关注。

不过，国度经济研究局示意，经济运动明显下落，而且阑珊将延续几个月以上。

我们虽然能一定，此次疫情致使的团体经济在将来一段时期内将是“明显下落”的，然则如今尚不清晰这类放缓是不是会延续“凌驾几个月”。

另外，NBER还指出，“在阑珊和扩大中，经济运动都大概发作短暂逆转……扩大大概包括短时候的压缩，然后是进一步的增进。”

因而，是不是真的进入经济阑珊须要时候证实。

末了，比拟于是不是进入阑珊，美国金融体系是不是稳定越发主要。

由于2008年金融危机的直接原因并非是典质贷款违约致使，而是雷曼兄弟破产后金融体系堕入僵局，才压倒了房市和REITs的末了一根稻草。

而如今，银行体系的资源状态要好很多，风险头寸遭到更好的羁系。

面临疫情当前，美联储在3月15日也经由过程购置7,000亿美圆的美国国债和2,000亿美圆的Agency MBS，合营下降拆借利率等一系列步伐来稳定金融体系。

所以，投资者更须要关注美国金融体系的稳定性。

投资者在做好应对大概的经济阑珊的同时，不要遗忘REITs的历久风险调解后的收益是高于平常股市指数的，总的来说REITs是比较好的避险产物。

1989-2019 美国REITs与股市指数的月收益比较

泉源：Nareit.

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回忆2020年第一季度REITs的表现，总吃亏凌驾标普500指数。但仍有数据中间、基建、自动仓储等一般行业表现凸起。假如阑珊真的降临，投资者能够斟酌以上几个REITs板块。

须要注重的是，数据中间等REITs近几年方才鼓起，增进性较强，因而注重分红收益的投资者能够偏重斟酌自动仓储、工业、康健保健等行业REITs。

健保类虽然在此次疫情的特别事宜中，按行业分总吃亏最大，但其股息收益一如即往的高。

总之，汗青证实美国REITs是相干于股市更好的避险资产。

阑珊是不是真的降临还需时候视察，投资者应当分清临时的现金流削减和经济阑珊两个观点，应延续关注美国金融市场的稳定性、利率调治等宏观调控，另有新建住房、杠杆比率等影响地产周期的主要要素。

REITs投资应重点延续跟踪掩盖科技互联网相干的新兴行业REITs，和传统高收益REITs如工业、室庐、自动仓储等行业的走势。